栏目：实盘配资 作者：股票怎么玩 更新：2025-08-21 阅读：23
<股票怎么玩>房地产影响几何？从多视角剖析房价变动趋势与周期之锚
房地产如此重要，关系国计民生，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。
房价是反映房地产市场波动的核心指标之一，其变动影响购房者预期、居民家庭财富变动和金融体系的稳定。
近年来房地产影响几何？从多视角剖析房价变动趋势与周期之锚，房价波动引发广泛讨论，市场开始寻求其变化规律，试图找到能判断房价是否见底的“锚”。我们从周期视角、收益率视角、收入视角、货币视角，分析判断房价变动趋势及其内在逻辑。本文是该系列研究的第一篇：周期之锚。
从1998年房改以来，中国的房价经历了二十多年的平稳上升，并未经历大幅调整。国际来看，发达国家的房价经历过明显的周期，特别是日本，在基本面上和中国有相似之处，也有一定的差异。
本文主要研究日本房价调整历程，以寻求房价可能的变化规律。
日本房地产泡沫于1991年破裂日本近10年房价走势图，房价开始了漫长的下跌。
1991以来的33年里，包含了1991年-1995年、1997年-2002年、2008年-2012年3轮下跌周期，以及1996-1997年、2003-2007年、2013至今的上行周期，每轮下跌时间均不超过60个月。
1、第一轮下跌经历48个月
自1991年房地产泡沫破裂，日本房地产市场经历了约48个月的下行周期，受宽松政策的支持，在1996年迎来拐点，后迎来24个月左右的平稳修复期。
1.1、48个月的下行周期
土地投机为房地产泡沫的破裂埋下隐患。1985年《广场协议》后日元开始大幅升值，出口受到抑制，为应对经济下行压力，1986年日本转向宽松货币、宽松财政政策，扩张性政策推动下，日本地产、股票等资产价格迅速上升，个人、企业、金融机构等各部门为获取土地投资的高收益，开始进行土地投机。日本土地私有制，企业、个人可以自由交易土地的所有权和使用权，更加剧了土地投机行为。历史上日本房地产周期都是先从土地端开始变化，地价变化推动房价变化，此次泡沫经济时期日本近10年房价走势图，日本主要炒作的也是土地而不是房产，1991年全国住宅土地价格指数较1985年上涨了141%。
第一轮小周期经历了48个月的下行，1989年面对股市和土地市场泡沫的双重压力，日本政府开始主动挤泡沫。
央行加息，上调贴现率，货币紧缩。1989年开始，日本通胀压力剧增，CPI同比由1989年3月的1.1%迅速增至5月的2.9%，资产价格不断上升。为了抑制经济过热，政府开始主动挤泡沫，1989年5月起连续5次上调贴现率，由1989年4月的2.5%调至1990年8月的6%，M2同比增速由1990年10月的11.8%降至1991年4月的3.8%，1992年9月转负。猛烈的加息使得股市率先崩盘，1990年日经225指数跌幅38.7%，1991年跌幅3.6%、1992年再次大跌26.4%。企业直接融资受挫、金融资产贬值，导致企业资金链断裂，危机传导至房地产市场。
大藏省控制不动产融资总量，高杠杆链条断裂。1990年3月，为抑制土地交易的投机活动，大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，控制土地融资总量，要求房地产贷款增长率低于总贷款增长率。日本房地产业的融资活动迅速减少，1989年-1990年日本新发放住房贷款由28.92万亿日元跌至24.89万亿日元，跌幅13.96%，1992年日本新发放住房贷款进一步减少，同比下跌18.24%。由于缺乏金融机构资金支持，“不动产抵押—贷款—购买不动产—不动产抵押”的高杠杆链条断裂，房地产泡沫破裂。
加征土地税收，土地持有成本上升，房价受到冲击。地价税加重土地持有成本，加速地价下行，特别土地保有税对地价涨幅较大的大都市影响更大，导致6个主要城市跌幅更深。而后带动住宅价格快速下滑，囤地重资产房企也普遍受损严重。
1991年1月《综合土地政策推进纲要》出台，日本税制调查会发表《土地税制改革的基本方案》，指出“土地税制改革是解决土地问题极为重要的手段之一”。主要调控措施包括：开征地价税，按照土地评估价的0.3%征收，居民自住的一套住宅可免税，但面积超1000平仍需交税；强化特别土地保有税，将持有期十年以上的土地纳入征税对象，降低城区起征点；强化对城市内的农地征税，减少农地的免征优惠；提高土地价格评估标准，固定资产税提高到公示价格的70%，遗产税1994年则提高至公示价格的80%。
由于泡沫经济时期金融机构成为了房地产价格持续上涨的推手，使得土地价格与金融顺周期共同膨胀，当日本政府先后推行货币紧缩、不动产融资总量控制、加增税收等调控措施刺破泡沫引发系统性风险，导致地价大幅滑落，并带动住宅价格快速下滑。1991年，住宅地价指数达历史高点435，截至1995年，住宅地价指数降幅达30.5%。新建公寓平均价格从1991年4,488万日元，跌至1995年的3,546万日元，跌幅达21%。
1.2、第一轮下跌结束迎来修复
第一轮下跌结束的拐点是1996年，宽松政策带来经济复苏。1990年-1991年日本近10年房价走势图，日本实际GDP增速从5.5%跌至2.9%，到1992年实际GDP增速只有0.4%。为了恢复经济，日本货币政策和财政政策同时发力。1990年8月-1993年9月，官方贴现率6次下调，从6%下调至1.75%，显著低于泡沫破灭前2.5%的平均基准利率水平。在财政政策上，宫泽喜一内阁、细川护熙内阁和村山富市内阁，接连推出项目规模超过10万亿日元的以公共项目为中心的紧急应对措施。1992年-1994年实际GDP增速在小于1%区间低位徘徊，随着宽松政策起效，经济增速有所回升，1995年经济增速回到了2.7%。
房地产需求侧政策上房地产影响几何？从多视角剖析房价变动趋势与周期之锚，大藏省逐步放松房企贷款融资限制，1991年底总量控制已修改为“触发方式”的监视体制，内阁筹备推进城市规划、国土规划等更具结构性和综合性的土地对策；1994年取消房企所有融资限制；交易层面，也给予税费优惠，如1995年推出住宅取得促进税制，鼓励居民购房；1996年取消土地特别保有税，降低短期土地转让收益税率，地价税从0.3%降至0.15%。
受经济恢复的带动，以及房地产需求侧政策支持，房价得到短暂修复，1995年-1997年，新建公寓平均价格从3,546万日元低点涨至3,756万日元，涨幅为5.92%。
2、第二轮下跌经历60个月
受到阪神大地震、亚洲金融危机的冲击，1997年日本房地产市场开启第二轮为期60个月的下跌周期，2002年首都圈房价企稳，房地产市场进入60个月的平稳修复周期。
2.1、60个月的下行周期
第二轮下跌周期经历了60个月，下行起点是1997年亚洲金融危机房地产影响几何？从多视角剖析房价变动趋势与周期之锚，下跌存在两个波段：1997-1998年，内外受困，房价骤降时期；2000-2002年政策激活后，又遇危机，房价回升不畅。
1.1.1、内外受困，房价骤降
外部，金融危机席卷亚洲，日本外部经济环境恶化。
20世纪80年代以来，日本通过对外投资，将产业链逐步向亚洲其他国家转移，建立了“雁阵模式”，在这个模式中，形成了技术密集与高附加值产业-资本技术密集产业-劳动密集型产业的阶梯式产业分工体系，也让日本的贸易进出口与东亚各国深度绑定。
亚洲金融危机爆发于1997年，索罗斯“量子基金会”和罗伯逊“老虎基金会”联手向泰国银行借贷泰铢，并向泰国外汇市场抛泰铢购美元，为稳定金融市场，泰国不得不动用外汇储备稳定泰铢汇率。时年7月，泰国财政部和中央银行宣布放弃自1984年以来实行的泰铢与美元挂钩的汇率制，改为浮动汇率制，导致泰国的货币泰铢贬值，成为诱发亚洲金融危机的导火索。之后，东南亚包括印度尼西亚、菲律宾、新加坡、马来西亚等在内的数个国家，逐渐沦为国际金融投机客的攻击
